楼市, 最大的担忧!

对于楼市未来的走势，最大的担忧是什么？

想必很多人自然会想到是人口因素。不得不说，人口因素对楼市的发展是至关重要的，甚至可以说是核心因素。而这个核心因素在近些年开始发生变化，这也成为了市场对楼市未来走势的一种担忧。

回顾一下过去楼市大牛市的时候，房价上涨的核心驱动因素就是享受到了前所未有的人口红利。在城市化进程中，大量的人口流向城市，为城市带来了大量的新增住房需求，这使得城市的房地产市场在相当长一段时期内都是供不应求的，继而房价也实现史诗级的上涨。

然而时过境迁，驱动楼市发展的很多因素都发生了变化，尤其是人口因素。

国内总人口在2022年开启了负增长，当年人口减少了85万，相当于一个县城的人口。然而2023年及2024年延续这种负增长，2023年与2024年，人口分别减少了208万人和139万人。

而从国际上其他国家和地区的人口发展经验来看，人口一旦进入了负增长，在短时间是很难逆转的。因为当你剖析人口负增长的原因就会发现，要想人口重回正增长是难于上青天。

人口负增长最直接两个影响原因就是新生儿出生率降低和人口老龄化。目前我们的人口出生率在最近几年也是在低位徘徊，而经济发展来到一定程度后，普遍会出现人口出生率降低。过往发达国家经历这样的过程，如今我们似乎也到了这样一个时间节点了。

新生儿出生率或许可以通过促进生育的方式进行刺激一下，而人口老龄化却是不可逆的。目前国内部分城市已经出现人口老龄化的特征了。据预测，到了2030年，60岁及以上老年人口预计达3.8亿，占总人口比例接近25%，开始步入重度老龄化社会。老龄化通常是人口负增长的重要因素，且难以控制。

随着总人口的减少，总体住房需求也会随之减少。而在住房供应已经比较充足且潜在住房供应能力很强的情况下，住房需求的变化基本上可以左右市场的走势。而可预期的住房需求会减少，这自然会导致市场对未来的楼市走势产生担忧！